各乡镇人民政府、街道办事处，市直有关单位：

经2023年12月20日市政府第50次常务会议审议通过，现将《樟树市住宅物业管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

 

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樟树市住宅物业管理实施细则

第一章 总则

第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《江西省物业管理条例》《宜春市住宅物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及监督管理活动。

本实施细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理应当纳入城乡社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、属地管理、业主自治、行业自律、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。建立健全社区党组织领导下城乡社区居民委员会（以下简称社区居委会）、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构。

推动在物业服务企业、业主委员会中建立基层党组织，发挥党建引领作用。

第四条 加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划和基层政府目标责任制考核体系，建立物业管理综合协调机制，协调解决物业管理工作中的重大问题。

第五条 樟树市住建局负责全市物业管理活动的监督管理工作（以下简称物业管理主管部门），履行下列职责：

（一）指导辖区办事处（乡、镇）组织实施物业管理的法律法规，督促检查物业企业执行上级物业管理的有关规定；

（二）组织拟定或者制定本辖区物业管理相关政策措施，引导辖区内的物业企业成立市物业管理行业协会；

（三）指导街道办事处、乡镇人民政府、行业协会等依法开展物业管理相关工作；

（四）指导辖区办事处（乡、镇）、社区开展业主大会和业主委员会或物业管理委员会的业务；

（五）物业服务企业服务质量的监督检查、前期物业服务的招投标、物业服务合同的签订及备案的监督检查；

（六）住宅物业专项维修资金的交存、使用的监督管理；

（七）受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉；

（八）物业使用和维护的监督检查；

（九）行业其他监督管理职责。

第六条 市有关部门在对物业管理活动进行监督管理时应履行下列职责：

（一）自然资源局负责对列入住宅小区建设项目规划条件和设计方案的基础设施、配套公共服务等设施的规划审查，对住宅装饰装修活动中擅自改变外立面、加层、扩建或者拆改等违反规划的行为予以认定；

（二）城管局履行物业管理区域内的城市管理职责，查处破坏市政公用设施、雨污水错接、漏接、混接至市政管网，经营性餐饮油烟排放不达标、噪音污染（生态环境局作技术指导及监测）以及住宅装饰装修中擅自改变外立面、加层、扩建、拆改等违法行为；    

（三）公安局负责对物业管理区域内安全防范工作的监督检查，对业主饲养犬类动物进行监督管理，指导物业管理区域内道路停车管理，查处物业管理区域内违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品影响公共安全以及影响公共秩序的违法行为；

（四）市管局负责物业管理区域内特种设备的安全监察工作，查处物业管理区域内提供虚假资料取得市场主体登记、无照经营、侵害消费者合法权益、价格违法等违法行为；

（五）消防救援机构负责对物业管理区域内消防安全管理的监督检查，查处违反消防安全法律法规的行为。

（六）生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理，配合城管部门对经营性餐饮油烟排放不达标、噪音污染等违法行为予以监测；

（七）卫健委负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水卫生监督等工作；

（八）供水公司负责物业管理区域内生活饮用水质量的监管，并处理饮用水水质（发黄、沉淀等）问题的信访投诉；

（九）民政局负责物业管理区域内社区养老服务设施和社区管理服务设施维护管理的监督检查；

（十）审计局负责对建筑物及其附属设施的维修资金的管理和使用进行监督检查。

供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位以及其他有关部门依法履行相应职责。

各相关行政执法部门应当在物业管理区域内醒目位置公布联系人姓名和联系方式，建立违法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

第七条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，明确分管领导，成立物业管理办公室并配置相应人员，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，履行下列职责：

（一）负责协调业主大会成立和业主委员会选举换届，组建物业管理委员会，并督促业主委员会或物业管理委员会办理相关备案手续；

（二）监督业主大会、业主委员会及其成员，物业管理委员会依法履行职责，撤销其作出的违反法律法规和违背公序良俗的决定；

（三）协调和督促物业管理项目的移交和接管；

（四）督促物业服务企业依法履行义务，统筹协调物业管理纠纷，并负责物业信访投诉的回复；

（五）首次业主大会筹备金的交存和使用的监督管理；

（六）协调并协助相关部门依法查处侵占和破坏绿化设施、环卫设施以及破坏环境卫生的违法行为；

（七）法律法规规定的其他职责。

居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的领导下开展具体工作，协调处理业主、业主委员会或物业管理委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷；协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；发现本区域内违反物业管理规定的行为，应当立即制止，及时向有关部门报告。

第八条 市物业管理行业协会应当加强行业自律，强化行业监督，规范从业行为，促进诚信经营，加强行业培训；积极开展行业调研，为行业主管部门制定政策提供信息；推动物业管理行业健康发展。

支持、鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。

第九条 对交付时间长、配置设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者建设单位因客观原因未实施物业管理的老旧小区，街道办事处、乡镇人民政府应当制定物业整治改造计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业服务。

老旧住宅小区由街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主委员会或物业管理委员会，并选聘物业服务企业或者实行业主自治管理；无法选聘物业服务企业或实行自治管理的，街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由受益业主承担。

鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅小区提供公益性物业服务。

 

第二章 物业管理区域及设施

第十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第十一条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，以有利于实施物业管理为原则，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区布局、业主人数、自然界限等因素划分：

（一）物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；

（二）设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）原有住宅物业界线已自然形成且无争议的，划分为一个物业管理区域；

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业以及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备并能够封闭的，划分为一个物业管理区域。

建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，应当向物业所在地物业管理主管部门申请划分登记，将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并将划定的物业管理区域资料报送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第十二条 已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，由物业管理主管部门会同属地街道办事处、乡镇人民政府，结合物业管理实际需要，征求业主意见后划分或者调整物业管理区域并公告。

第十三条 建设单位应当在物业管理区域内按照下列规定配置物业服务用房：

（一）按物业管理区域内总建筑面积的千分之二配置，最低不少于一百二十平方米；

（二）为地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置；

（三）没有配置电梯的房屋，物业服务用房所在楼层不得高于二层。

物业服务用房包括服务企业办公用房、业主委员会或物业管理委员会用房等，其中业主委员会或物业管理委员会用房建筑面积最低不少于二十平方米。物业服务用房属于全体业主所有，无偿用于物业管理、服务工作，任何人不得侵占。

第十四条 建设单位应当将下列设施设备的建设要求列入建设项目设计方案，在物业管理区域内配置：

（一）物业管理区域出入口视频监控、高空抛物溯源设备、消防预警系统等安全防范设施；

（二）电动自行车、新能源汽车充电场所及设施；

（三）生活垃圾分类配套设施；

（四）法律法规规定或者国家强制性规范要求应当配置的其他设施设备。

 

第三章 前期物业管理

第十五条 新建住宅物业出售前，建设单位应当选聘前期物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同。建设单位不得擅自变更或者终止前期物业服务合同。

住宅物业的建设单位应当通过物业管理主管部门或者物业管理行业协会建立的平台，采取公开招投标的方式选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积较小的，经其辖区办事处（乡、镇）和物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第十六条 建设单位出售商品房之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

前期物业服务合同和临时管理规约应当在办理预售许可证前，向物业管理主管部门备案，并抄送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费、物业服务合同期限、临时管理规约等内容在销售现场公开，并在与物业买受人签订商品房买卖合同时，将已备案的前期物业服务合同和临时管理规约作为商品房买卖合同附件。

前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满，业主委员会依法与物业服务企业重新签订新的物业服务合同生效或者业主大会决定自行管理的，前期物业服务合同终止。

第十七条 物业服务企业与开发建设单位在房屋交付前30日内，应当对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验并作记录。对前期物业承接查验中发现的问题，开发建设单位应当及时整修，由物业服务企业复验并作记录。

第十八条 前期物业承接查验时，开发建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，将开发建设单位移交的资料以及承接查验形成的资料向其辖区办事处（乡、镇）备案，并向物业管理主管部门报备。

 

第四章 业主、业主组织和物业管理委员会

第十九条 房屋的所有权人为业主。

本实施细则所称业主还包括：

（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。

业主应当依照法律法规和临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则行使权利，履行义务。

第二十条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十一条 一个物业管理区域内，符合下列情形之一的，具备成立业主大会条件：

（一）房屋出售并交付的专有部分面积占专有部分总面积50%以上的；

（二）首套出售的房屋交付已满二年的。

符合成立业主大会条件的，占业主总人数5%以上的业主或者建设单位，可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请。

具备成立业主大会条件一年后，业主或者建设单位未提出筹备成立业主大会书面申请的，物业所在地社区居委会可以组织达到前款要求的业主或者建设单位提出成立业主大会申请。必要时可以应业主要求直接向街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请。

第二十二条 建设单位应当在具备成立业主大会条件之日起三十日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

（一）物业管理区域登记证明；

（二）建筑规划总平面图；

（三）物业建筑面积清册；

（四）业主名册；

（五）交付使用的共用设施设备证明；

（六）物业服务用房配置证明。

第二十三条 街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后六十日内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组由业主代表、建设单位代表，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会代表组成。筹备组人数应为七至十一人单数，其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定的代表担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公示。

筹备组中的业主代表应当符合本实施细则第三十一条有关业主委员会成员条件，由业主自荐或者推荐，街道办事处、乡镇人民政府确定，符合条件的中共党代会代表、人大代表、政协委员优先进入筹备组。筹备组业主代表不得担任首届业主委员会主任、副主任。

建设单位已不存在或者经街道办事处、乡镇人民政府书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，建设单位可以不作为筹备组成员。

第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内，制定首次业主大会会议召开方案，组织召开首次业主大会会议。筹备组可以通过社区居委会发布筹备工作的通知或者公示、公告。

第二十五条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘或者解聘物业服务企业；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部位的用途或者利用共有部位从事经营活动；

（九）物业管理区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业费、公共收益、业主委员会成员或者物业管理委员会业主代表及专职工作人员工作补助、撤销业主委员会或者物业管理委员会不适当的决定等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十六条 业主大会可以通过议事规则和管理规约，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部位经营收益、建筑物及其附属设施的维修资金使用执行权力。建筑物及其附属设施的维修资金的使用，仅涉及单元（栋）业主共有和共同管理权利事项的，可以根据维修范围，由该单元（栋）的业主共同决定。其余业主共同决定的事项，不可授权业主委员会决定。

业主拒绝支付物业费，或者不交存维修资金，以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在业主大会议事规则和管理规约中对其共同管理权的行使作出限制性规定。

第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，根据业主大会议事规则召开。召开业主大会会议前，应当提前十五日将会议讨论或者表决的内容在物业管理区域内显著位置公示。召开业主大会会议，应当提前五个工作日书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会。街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会应当派员列席指导、监督。

业主委员会不按规定召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第二十八条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见等方式召开。

业主大会有表决事项的，现场投票应当采取记名投票方式。

业主委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托人身份信息和房屋产权信息、受委托人身份信息、委托事项、委托时限等。受委托人投票时，应当在业主大会会议上如实反映业主意愿，并出示委托书以及委托人和本人身份证明。

一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

第二十九条 业主大会组织者应当及时公示业主大会表决结果，公示期不少于十日。

业主对表决结果有异议的，应当在结果公示期内向业主大会组织者提出核查并提交有效线索和相关证明材料，业主大会组织者应当在十日内提出核查结果。业主对核查结果仍不服的，由街道办事处、乡镇人民政府核实处理。

业主大会组织者应当在表决结果公示后十日内，将表决情况报告以及业主的选票、表决票和书面委托书等资料移交至社区居委会以备查询，保管期限不少于五年。采用电子投票的，电子投票系统应当保存业主投票信息不少于五年。

第三十条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，履行法律法规以及业主大会赋予的职责，并做好下列工作：

（一）监督建筑物及其附属设施的维修资金的管理和使用；

（二）拟定公共收益资金使用和管理措施，并交业主大会决定；

（三）督促业主按时缴纳物业费及其他相关费用；

（四）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（五）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋；

（六）对危害公共安全、任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费、停车服务费等损害他人合法权益的行为，依照法律法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；

（七）维护业主公共利益。

第三十一条 业主委员会成员候选人、业主委员会成员及候补成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，具有完全民事行为能力并符合下列条件：

（一）未因违法违纪被国家机关、企业事业单位开除，未被列为失信被执行人，近五年无犯罪记录；

（二）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；

（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力和文化水平；

（四）本人、配偶或者其直系亲属与本物业管理区域物业服务企业无直接利益关系；

（五）未有本实施细则第三十五条规定的禁止行为；

（六）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会成员、候补成员的情形。

鼓励符合条件的中共党代会代表、人大代表、政协委员和社区两委成员通过法定程序担任业主委员会成员。

第三十二条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员的每届任期由业主大会议事规则确定，每届任期不超过五年。

分期开发的项目，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会，并为后期开发的房屋预留业主委员会成员名额。后期房屋交付后，应当增补业主委员会成员和候补成员，但增补后的业主委员会成员总人数不得超过十一人。

业主委员会成员候选人通过下列方式产生：

（一）社区党组织、社区居委会推荐；

（二）业主大会筹备组推荐；

（三）业主自荐或者联名推荐。

业主委员会成员候选人由街道办事处、乡镇人民政府审核，并将审核结果公示。

选举业主委员会成员时，应当按照成员人数的40%配备候补成员。

业主委员会成员和候补成员须满足法定得票比例，按照得票多少顺序当选。业主委员会成员缺员时，应当由符合法定条件的候补成员按得票多少顺序递补。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，由社区党组织推荐业主委员会主任、副主任候选人，经业主委员会成员推选产生主任、副主任。

第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内按照国家有关规定在街道办事处、乡镇人民政府进行备案，并提交下列资料：

（一）业主大会成立和业主委员会选举情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

备案部门应当在接到备案申请后十个工作日内出具业主委员会备案证明。业主委员会持备案证明向公安机关依法申请刻制相关印章。

第三十四条 业主委员会不得有下列行为：

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料，拒绝移交印章；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会印章；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；